盘活资源 “自我造血” ！芙蓉区五里牌街道“大物业”模式让老旧小区“活起來”

长沙晚报掌上长沙9月24日讯（全媒体记者 陈焕明 通讯员 黄宇轩）近日，位于芙蓉区五里牌街道的蒸菜街小区居民收到一份特殊的“账单”：专业物业团队入驻半年，小区公共收益已基本覆盖环卫保洁等管护支出。这条消息在业主群引发热烈反响，不少居民感慨：住了40多年的老旧楼栋，如今有规范化物业管理，小区面貌焕然一新。

蒸菜街小区建成于上世纪八十年代，共有8栋居民楼、307户，常住人口超千人，是典型的老旧无物业小区。长期以来，小区流动人口多、基础设施老化，环境脏乱差、管护缺位等问题突出。2024年，该小区纳入芙蓉区城镇老旧小区改造省市示范项目，在芙蓉区住建局的业务指导下，街道、社区系统谋划改造提升与后续物业一体化方案，同步推进硬件提质和治理机制重塑。

改造工作从拆违攻坚起步。在街道和社区组织推进下，小区累计完成拆违约4000平方米，签约率达91.9%。随后全面实施硬件提质工程，逐一化解屋顶渗漏、停车秩序混乱等20余项民生难题。硬件面貌更新之后，如何建立长效管护机制，成为摆在面前的核心课题。

“过去居民长期习惯无物业管护，引导大家树立有偿服务理念，思想动员工作难度不小。”五里牌社区党委书记许微介绍。社区坚持不替民做主，组织居民骨干外出学习老旧小区“大物业”治理经验，依托“芙蓉夜话”“街坊议事厅”开展10余场协商议事会，围绕是否引入物业、收费标准、服务清单等议题广泛征集民意，逐户上门听取居民想法。最终实现307户居民知晓率、参与率均达100%，全体居民同意引入专业物业公司，推行有偿物业服务，确定卫生费每户每月20元，停车费每辆每月60元。

在物业选聘阶段，社区严守“三个百分百”原则：百分百入户告知、百分百公开比选、百分百公示结果。经约70%业主投票表决，长沙盟融物业有限公司正式入驻。物业服务事项、收费标准、权责清单全部面向居民公开公示，全过程阳光透明，保障群众知情权、监督权。

物业落地之后，持续稳定运营的关键在于盘活小区资源，拓宽资金渠道。小区探索资源盘活路径，新增规划停车位40余个，依托停车收入形成稳定资金来源；盘活小区闲置公共空间，引入广告位租赁，实现“空间资源转化为物业服务资金”。目前小区公共收益基本覆盖环卫管护开支，构建起“公共收益养物业、物业服务惠居民”的良性循环。

同步推动党建融入“大物业”治理体系，将小区38名党员纳入自管小组，落实支部书记与自管小组组长“一肩挑”，搭建“支部牵头、党员带头、群众参与”的物业服务监督体系，持续压紧物业履约责任，保障服务质量不打折扣。居民心态也发生明显转变，从最初抵触物业，转变为主动认可、自觉缴纳服务费。

“老旧小区要实现长效管护，核心在于盘活存量资源，增强小区自我造血能力，这也是我们推进‘大物业’模式的核心思路。”许微说。下一步，蒸菜街小区将持续完善物业管理制度体系，不断优化物业服务品质，全力打造老旧小区“大物业”治理可复制样板。

蒸菜街小区的蝶变，主要得益于去年以来，芙蓉区持续深化老旧小区改造与物业服务提质联动，大力推进“大物业”管理模式落地。针对开放式、无物业、老旧小区普遍存在的管护主体缺失、环境治理难持续等痛点，各地因地制宜探索居民自治、专业物业、社区代管、综合治理等管护路径，着力破解老旧小区改造后“重建设、轻管护”难题，推动改造红利长效惠及群众，为基层治理提质打造可复制、可推广的实践样本。